摘要:说说二手房买卖中要注意中介的一些坑吧,都是本人买房卖房过程中的经验,而非杜撰理论。

二手房买卖找中介放盘的十个大坑-羊城网——懂互联网,更懂广州!

坑一:电话骚扰

中介们一般拿到你的手机号码后,为了抓住你的成交机会,就会开始给你推荐房子的信息。他给你推荐的方法比较简单,你的价位以及他熟悉的小区/房源。 因为你一般都是通过挂在安居客,58,搜房等网站上中介通过这些端口发的假房源找到的,所以你一联系他,其实就说明你对他发出的房源所在的小区+户型+价位感兴趣。而为了吸引潜在客户,他们在这些端口上发的房子一般都会比真正的市场价格便宜至少20万以上->吸引客户->联系他!!! 一开始他会推荐你房源,吸引你线下看房。如果你最后改变主意,不在那个地区或者什么看房,大概过2个星期-1个月以后,他觉得你在他那里买房的可能性很小之后,就会把你的手机号码 扔到他们中介公司的所谓"公海"里,然后你的号码就处于谁都可以打,谁都可以捡的状态。从此以后,你的手机号码就会开始被不同的人骚扰拨打,一部分可能是相同中介不同门店的员工来试试你有什么意向成为他的潜在客户。特别是一些同时还代理卖新房的中介,比如那个把德佑收购了的,绿油油的X家,他们的新房业务部门就会给你莫名奇妙推荐新房,一般一周至少打你一次电话,换着人打你电话。这是他们的工作内容之一,好像叫 "洗名单"。

所以真正想要找中介看房子,买房子的第一个Tips: 用一个小号号码,或者简单点用阿里小号买个号码,一个月5块钱,你绝对会觉得物有超直

坑二:假房源

你从那些分类信息网站,比如:安居客,58,搜房这类网站上看的房源,不用想了,一定都是假的,不可能是有真的。你看那些网站的房源更新信息都是当天更新的,哪有那么多房源。上海最近几个月历史记录,最好的也就3.X万套,你想这些网站挂出来多少套房源信息?所以,不要期望在这些经纪人发房子的分类信息网站上试图找到真房源!!!全是假的!

有些网站,比如说那个绿油油的X家,房源相对比较真一些,但是也不是全部都是真的,因为经纪人没动力更新这些信息,对经纪人来说也无所谓,站在他的角度他们家自己网站上的房源真或假,跟他半毛钱关系没有。客户问起来,就说卖掉了,爱怎么说怎么说,又没有具体地址,客户也不知道,他只要帮客户找房子就可以了,客户也无从验证说是不是假的,房子都没看到,哪来什么真假?现在有个叫房多多的网站,这方面做的还算可以,大概因为是房地产行业的人出来做的,圈内名气比较响,号称有专门的上门拍照团队,他们号称自己做平台不是经纪人,替业主拍照,估计是想学Airbnb,所以这个上面有"房多多“红牌子的照片说明房源是真的。不过好像才刚开始做,房源的信息跟新的不是很及时,有蛮多几个月以上的房源还在,估计早就卖掉了。不过至少这家算是比较少的真心好好做房源的。但是"然并卵",房子拍的再好,你也要通过中介去找是不?

所以只要是中介在发房子的网站,房源都真不到哪里去,因为中介要的是你的联系方式和意向,内容真假对他来说毫无意义,请牢记!

坑三:看房子签单子

中介帮你挑了房子 (肯定不是你在网上看到那套), 带你去看。 现在中介的接待的态度还是真的不错,点头哈腰,穿的人模狗样,都是西装衬衫。但是大多数中介带你看房子都遵循的一个他们的标准的培训法则,他们都培训过,不给你客户无限的选择,而是只给你有限的选择,尽早尽快的逼迫你做决定。 这个在新房的售楼处销售里面的术语叫: 逼定 和 杀客 ,逼定就是逼你叫定金,杀客就是杀掉客户(成交), 看看这些词汇就知道这些房地产的专业销售人员是怎么对待客户的。 而比较"专业"的中介带你看房子一般要求遵循BAC原则,先带你看一般匹配的-B类房源(你还没决定,所以先看看你的反应), 他认为你最有可能买的-A类房源。 最后给你看你最不可能买的(不合适的) C类房源,让你的看房心里有起伏,更容易做出下一步的动作和决定,这样做无非是让中介自己最有机会在最短的时间里加快客户的成交可能性,提升他自己的效率。

这也就算了,大部分的中介的另外一个问题就是,他们对小区和小区的户型了解一般来说还是可以的,但是他们对带你看的那套房子一般并不是很了解,所以他其实也介绍不了什么,只能看你的脸色,翘翘边。因为只有不到10%的房源,中介会自己先去看过,另外一方面,业主也经常不愿意单独给中介看。这就造成了看房子就是这样默不作声的看看,没经验的小白也不知道自己看了什么,到底符不符和自己的心意。

然后,从这个点开始,你就跟带你看房的这个中介绑死了。看完房子,中介会让你签确认单,留下你的电话号码,同时这张单子多半有小字写着,只要你在一定期限内买了今天你看的这套房子(无论是不是通过你今天的这个中介), 你就要付给他中介费!!!!大坑!!!

当你跟不同的中介看了一圈房子,找到自己相对比较满意的房子以后,后面会进入谈价格阶段。这里开始坑就越来越多啦……

坑四:意向金

某些中介会借着帮你去谈价格,让业主看到钱为理由,会问你收取意向金(几千到几万),说收了钱帮你去谈价格到你的价位。这里有几个小坑:

其实业主的心里价位一般跟挂牌价是有差距的,因为业主是准备好你来谈价的。但是业主的这个价格差其实你是不会知道的,因为中介不会让你知道,他要让你感受到他去谈价,关键是以此为戒口问你收到钱->意向金。

你交的意向金,其实业主根本就不会拿到这笔意向金,甚至中介根本就不会跟业主说。所以这个意向金交和没交对你是否可以以你要的价格成交,一点关系都没有!!!

这个意向金,其实就是上文说的,中介向你逼定。因为你交意向金,然后你就顺便签署了三方居间协议,这时候业主是没有在这个协议上签字的,而是买家你和中介签的字,关键的关键在于,这份协议上就写明了你要付的佣金和支付时间!!!

因为这个时候你关注的是房子的价格,但是这时候你交了钱,但是签下的是什么?佣金和佣金支付时间!!!中介通过这个方法,没有经验的小白在这个时候没有注意,就会忘了谈佣金,或者说忘了谈佣金支付时间或者说既然他帮我谈了房价,佣金就不打折了算了。但是,别忘了上面第一条和第二条: 你虽然认为你付了意向金,但是房东/业主多半完全不知道。

衍生出来的大坑, 如果你付了意向金,但是最后还是没有谈下来,中介公司可能就扣着不退给你。在他退给你钱之前,一定是说替你再找房子,这时候你就真的骑虎难下了。

所以, 千万不要付中介意向金!能不付就不付,不要被所谓的房源的吸引,冲昏了头脑,钱的教训啊!

就算是你逃过了意向金环节,后面还有多着呢……

坑五:吃价

如果你跟中介谈佣金打折,很多中介,特别是绿油油的(X家)那种,他们公司规定是一律不打折的,他们一般都会像办法跟业主另外拉出来谈价格。因为我也卖过房子,所有的中介都跟业主谈价格都不会报买家的实际价格 (作为业主我也很恼火!),他们永远都会让业主说心里价位,而不会把买家的价位说清楚。为什么?原因来了,发生上述状况的时候,他们会告诉业主,你的心里价位,我帮你谈到,但是买家不肯付全额中介费,所以你把价格拉高1个点,这一个点付给我(中介)。作为卖家,其实也就算了,但是买家为此其实还是多付了钱,给中介这样赚了!!!

最好的谈价格方法,就是要求中介拉房东和买家一起直接谈,而不是背对背在两个小屋里谈,很多买家不肯烙下面子来谈价格,认为还价比较尴尬,这只有对自己的出价非常清晰的价格的买家才适合,最好的方式就是买家、卖家,中介一起谈,谈的拢就买,谈不拢就算了,不要因为面子和怕尴尬导致自己付出不必要的钱。

坑六:贷款/交易手续

政府设置的交易规则的复杂和寻租漏洞也是中介坑钱的方法,比如交易税费,非普通住宅和普通住宅在某些特定条件下,税费可以相差几十万。 中介提供的增值服务之一就是做低价格,符合普通住宅的条件,另外就是把不唯一变成唯一,他们一般又会为此收取买家 相当于1/2的节省的税费,10万就是你要给他5万,数字可以自己算一下。另外就是所谓贷款包装,通过一系列中间的灰色角色,把一些不能贷款的买房者包装成可以贷款的买房者,以救买房者燃眉之急,但是也会收取相当于房产交易额0.5%到1%的所谓包装费,其实他们的成本可能只有几千块,大头就是因为他们有这样的灰色渠道而你没有。

坑七:支付佣金方式

几乎所有的中介都会要求买家、卖家签订买卖合同的时候支付佣金给他们。其实这时候交易流程才刚刚开始。如果交易在签署买卖合同后发生什么问题的话,万一产生交易纠纷的时候,中介收了钱可是不会这么容易退还的。

所以,必须在签署居间协议的时候,明确佣金的支付节点,要求一部分一部分支付,在签合同,过户,交房等阶段,分阶段支付。并且最好可以跟中介签署补充条款: 交易不成,全额退付佣金。否则如果一旦发生交易不能顺利完成,除了其他损失之外,这笔1-2%的佣金损失, 就很难讨回来。

坑八:中介抗辩权

买卖交易合同里偷偷加上中介的抗辩权! 这是在上海发现那个绿油油的(X家)特有的,他们会在买卖家的交易合同里默认加上中介的抗辩权条款。比如如果你没有按时付佣金,他就有权不让交易进行。比如如果买家或卖家一方违约,他也有权在违约金里去拿到他的佣金。买卖家的房屋交易合同,中介硬要为了自己的佣金在里面叉入格式霸王条款!大部分买家或卖家不会注意,就这样签了。

上面这些坑的一句话总结:所有西装革履的客户服务,点头哈腰都是表面,其实每一个坑都是表明着经纪人们为了这份佣金和买家或卖家的这笔成交上赚取更多费用的执着!!!每一个坑都表明他们都是为了自己的佣金到手而不是真心的客户满意度。

坑九:不停询盘

卖家挂出房源以后,一般一个星期后,所有比较近的中介门店都会知道你的房源,然后中介们就会一次一次打电话问信息看房。即使像我这样的半个业内人士,主动邀请各路中介代表,到房子里拍照片,说明信息。虽然房子的信息和照片各大中介公司的系统内都有,但是经纪人们还是天天孜孜不倦的打,每一个看房都是同样的几个问题,多少钱,房子怎么样等等。这些经纪人根本不相信自己公司的系统,只相信自己打电话问,效率极低!

所以,坑一的破解方法很重要!

坑十:强迫你独家委托独家卖

以绿油油的(X家)为首特别明显,不断打电话来说做速卖,其实就是让你跟他们家签独家委托协议,你的房子只能给他们家卖(2个月或3个月), 而如果卖不掉,赔偿你500或者1000. 对的,你没有看错,就是3个月才陪你 500 或 1000!!! 据说这是他们的内部指标,每个经纪人必须每周签下一套房子,否则就要扣大概100元。所以他们的中介就会每天不同的人打电话来诱导,威胁,强迫你独家委托给他们独家卖,理由无非是下面几个:

我们专门花帮你推你房源,让你的房源上报纸,上网站,上门店外的牌子 (牛皮爱吹多大吹多大!)

上面一招没反应, 说签了以后就没有电话骚扰了,都由我来转接 ( 就为了这个,天天不厌其反来骚扰推销,却没有带人看房)

威胁: 你房子挂在我们这里没用的,你只有签了速卖,我们才帮你好好卖。 (你不卖拉倒)

在经历了2-4个星期的骚扰之后,他们才会带客户看你的房子,之前他们就有意不卖你的房子,造成你的房子不好卖的假象,逼你就范!!!

你会问,他们为什么这样做? 因为你跟他们签了协议以后,只要房子卖掉(无论是通过他们还是通过别人),他们都可以问你收1%的佣金!!! 除了他们问买家收1%-2%之外,还要再问你收1%的佣金,锁定了房源,锁定了佣金,市场好的时候怕卖不掉吗?没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格,1个多月卖不掉,你不比他急吗? 500元的风险,Why Not?

最后,我为老百姓在买卖房子这个交易额这么巨大,这么重要的资产交易中,遇见的如此的用户体验感到深深的痛心,相信不久的将来互联网把这些劣币都冲走,让这个世界变的更美好。有一天经纪人应该真正站在为客户服务的立场而不是成交拿佣金的立场来服务。千禧一代的买房和卖房人群也必将会在互联网透明和信息对称的环境下完成人生的第一次重大资产交易。