广州的未来在哪里?

如果向广州人抛出这个问题,十个有九个会回答——南沙。不管他们是否到过南沙,是否了解南沙,经由官媒(政府)、房产公众号(房产开发商)的长期鼓吹,南沙的名字早就成为他们脱口而出的答案。

但是,一方面是南沙作为国家级新区、自贸区、广州唯一副中心、大湾区几何中心……地位不断升格,概念层出不穷,带来巨大的想象空间。

另一方面,距离遥远、交通不便、配套落后,仍然是南沙给人最直观的印象,一座现代化滨海新城仿佛还很遥远。

从90年代初至今,南沙开发已过三十年,产业有亮点却不成气候,房产开发凶猛却整体人气不足。

这片被寄予厚望的区域,发展为何缓慢?起飞为何艰难?“未来之城”的未来又在何方?

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缺少人气的新城

 

著名摄影师许培武曾在2002年至2006年间拍摄了“南沙--最后一只蜥蜴”组图,记录了世纪之初南沙岛由田野向港口、工业基地的开发景象。

十四年过去,如今的南沙,比起许老师镜头下的模样已经成熟不少,大量高层住宅与写字楼让这个曾经的“番禺西伯利亚”多了一丝城市的感觉。

尤其是在2015年,南沙国家级自贸区获批之后,越秀、保利、星河、中交等房地产商纷至沓来,南沙的房地产市场空前火爆,整个南沙兴建起了诸多新盘。

但石屎森林之间,人气寥寥,房子是建起来了,人口却流入缓慢。

即使新楼盘很快被抢购一空,很多却是投资而非自住;在南沙一手成交量居于全市第三的情况下,二手成交量却居于垫底(2018)。这侧面反映着,和楼市火爆形成鲜明对比,南沙的人口增长远不及预期。

这一点在人口数据上可以得到直观体现。2018年末南沙常住人口75.17万人,居于全市倒数第二位,仅高于从化;而户籍人口43.93万人,更是在全市垫底。从目前的人口基数和增速看,要实现2025年达到230-270万人的规划难度不小。

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2018 广州各区常住人口数据

行走在南沙的街区中,更是能够切身体会这一点。

南沙岛东部的“小南沙”一带是南沙开发时间最早的地方,这里倾注着霍英东家族的心血,但至今却街道空荡,人流稀少;霍家与香港科技大学合作发展的“南沙资讯科技园”2002年便已建成投入使用,但其周围至今仍是一大片尚未开发的荒草地。

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南沙资讯科技园附近仍是一片荒草地

蒲州广场也是霍家投资所建。这里的建筑充满着90年代的香港味道,但偌大的广场、建筑却常年晒太阳、吹海风,不见人影。广场边的南沙科学展览馆更是早在2010年3月因人气不足而倒闭,停业至今。

南沙旧镇以及周边的旧村倒是有些许人气,但镇村仿佛在南沙的开发建设中遗世独立,随处可见的摩托车、三轮车,以及城乡结合部的风貌实在让人难以与“自贸区”三个字联系起来。

区内最成熟、最有人气的当属蕉门河--金洲板块了。楼盘入住率相对较高,商场人流也相对较旺;但这里也是近五年间才稍显雏形,发展至今,距离繁华仍然有不小的距离。

全方位的不足

 

南沙为什么缺少人气?不是因为房价太贵,而是因为交通、教育、医疗商业等各方面配套的长期不完善。

首当其冲的便是交通上的滞后。2004年,南沙港快速路主线竣工,次年,4号线通车。可惜一直到今天,这两条线路仍然是沟通市区与南沙的主要交通动脉。虽然18、22号线已经动工,但其线路走横沥、万顷沙,并不经过南沙人口密集的蕉门、金洲区域。

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蕉门河两岸

对于南沙区民而言,入城通勤绝不是一件便利的事。从南沙中心区到广州核心城区,开车需要耗费一个小时车程;而如果是乘坐地铁,4号线转5号线或8号线,需要更长的时间,缓慢且拥挤。

在对外交通方面,早已拥堵为患的虎门大桥长期制约着南沙与莞深的联系,直到2019年南沙大桥的开通才让虎门桥的压力得以释放。而如果要乘坐高铁,南沙境内唯一的高铁站--庆盛停靠班次稀疏,并且庆盛地铁站长期飞站,2017年才得以开通。

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常年拥堵的虎门大桥

就算是区内的交通,也远未完善。实现南沙区域内相互连通的15号线不在近期规划内,何时开动不得而知。哪怕在人气相对旺盛的金洲板块,等待公交的时长都需要15分钟以上,更不用说在其他板块。

交通之外的各种配套设施,也一直饱受诟病。在医疗设施上,2008年建成的南沙中心医院至今仍是南沙唯一一家在营的三甲医院;直到2017年、2018年,广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、中山大学附属第一(南沙)医院才相继动工开建。

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南沙中心医院

但同样是三甲医院,南沙院区和市区的医疗资源还是有明显差距。正如一位房产中介向识广透露的,南沙医院以刚毕业的年轻医生居多,资历丰富的医生更愿意留在市区,而非前往南沙。

教育方面,虽然从2012年起,南沙便开始全面实施12年义务教育,但中小学的教学质量,短期内很难与市区比肩。房产中介也说,南沙区除了幼儿园能够拿得出手外,中小学的教育质量普遍一般。

南沙也有广州外国语学校、华师二附这些拿得出手的高中,即便是这些学校,也面临着教师难招的困境。曾在南沙某重点高中任教的老师曾透露,该校只有三名历史老师,虽然薪酬不错,却奈何离市区太远,“一师难求”。

近两年规划新建的广州二中、广大附中、执信实验、广外附小、梅沙双语小学等新学校,或可改变这一局面,却也尚需时日。

商业配套方面,直到2015万达广场开业,南沙只有今洲广场一家还算有人气的商城。而在金洲区域以外,商业配套设施更是落后。以南沙资讯科技园为例,在方圆一公里内要买一瓶矿泉水都显得困难。

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万达广场,南沙区内人气最旺的地方。

而交通、医疗、教育、商业配套的不足,进一步降低了南沙的吸引力。就连曾看好南沙、在南沙购房、并长期在公众号上鼓吹南沙的某自媒体人,近期也在盘算着将南沙的房子卖出回市区置业。

产业“失重”

 

配套不完善只是人气不足的直观原因,更深层次的原因直指南沙的产业发展的缓慢。

提起南沙,更多人能想起的只是地产商楼盘的名字,却很难想起除了广汽丰田之外还有哪些知名企业。这么多年来,南沙始终未能摆脱依靠房地产和汽车制造业拉动经济增长的局面。

从2005年广汽丰田发动机项目在南沙投产至今,广汽丰田一直是南沙最重要的公司。数据显示,2008年,汽车制造业在南沙规模以上工业产值的占比就高达43%;十年后的2018年,南沙规模以上工业产值2421亿元中,汽车制造业仍然高达1031亿元,占比几乎未变。并非广丰不优秀,只是在广州,很难找到另外一个区对于单一一家企业的依赖如此之大。

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广汽丰田南沙基地

南沙也想改变这种局面,但在招商引资上乏善可陈。直到最近几年,顺应新能源汽车产业、人工智能产业高速发展的趋势,南沙引入广汽蔚来汽车研发基地、小马智行、恒大新能源汽车基地等项目,才让其一直以来的支柱产业——汽车制造业有了更多的动力来源,虽然这些项目同仍然充满巨大的不确定性。

人工智能产业是南沙近年来最常拿来对外宣传的名片,也引进了不少公司和研发平台,但人工智能产业本身的极不成熟让其作为宣传噱头尚可,实质上对南沙的经济增长有限。

至于金融业,虽然南沙拥有自贸区政策优势,希望依托南沙港和自贸区发展多种融资租赁业务,但正如《广州创新型城市报告(2019)》毫无隐讳地指出的:

目前南沙金融业体量仍较小,经济贡献率低;……市场准入的门槛也比较高,这也导致至今仍没有一家港澳保险公司在南沙设立分支机构;金融资金聚集程度不高,正如某银行所反映,该行新增自贸区内企业九成以上为空户。

更为尴尬的是,据统计,自贸区共有集群注册企业39053家,“空挂”企业竟高达28646家(截至2018年9月)。也就是说,许多企业只是看中南沙自贸区的注册便利和税收优惠,实际上并不在南沙区办公。

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南沙街头,新与旧并存

总的来说,南沙产业虽有亮点,却尚未形成集群;看似有特色有新意,却远未形成气候。

没有产业的支撑,南沙对人的吸引力自然大打折扣。如果产业发展不起来,即便是随着各方面配套的成熟,南沙的人气渐旺,也不过是重蹈番禺曾经的覆辙,成为另一座“睡城”。

为什么慢?

 

其实南沙的开发并不算晚,1990年南沙便被确定为重点对外开放区域和经济开发区。三十年时间,这片各种政策利好加持的热土,本可以拥有更快速的发展,却事与愿违。

背后的原因,要从南沙发展的全过程去找。从上世纪90年代至今,南沙大概经历了三个发展阶段:早期开发时期(2000年之前),重工业基地时期(2000~2012),“三区一中心”时期(2012至今)

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图表:识广自制

在早期,南沙的发展与祖籍番禺的霍英东密不可分。从1989年虎门汽车轮渡开始,霍英东买下了22平方公里的土地,共投资了30亿元(截止2002年),陆续建造了港口、大桥、高尔夫球场,意图将南沙打造成为“小香港”。

但2000年之前,广州市对于发展南沙的动力都严重不足,并且在发展思路上也与霍家难以达成一致。

按照霍家的说法,霍英东在南沙投资开发过程中,遭到了南沙区管委会一定程度上的阻碍。2004年,霍英东助理何铭思曾发表过一篇文章,揭露霍与南沙区管委会主任梁柏楠之间的瓜葛。虽然文中存在夸大事实之处,却直接反映了双方的恩怨。

这种影响持续至今,霍家占据了南沙大量的黄金地块,却迟迟不开发,背后深层原因仍然是与广州市发展思路的不一致。

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霍英东早期投资建设的蒲州广场,如今招商冷清。

其次,在产业发展导向上,南沙一直存在着前瞻性不足和导向不清问题。最初的港口,到后来的重工业基地,到后来的高新产业,南沙一直是随波逐流,始终都是配套,从来未曾引领。

在最早的构想中,南沙是作为一个新港口和重工业基地存在的。在90年代,由于黄埔港淤积严重,广州港口显现危机,当局认为需要新建海港。2000年,南沙港在龙穴岛开始建设,展开了南沙港口建设的序幕。2002年,时任国务院总理朱镕基批准了南沙港区一期工程项目建议书。但在当时,为了降低南沙港对香港的影响,工程申报中将南沙港区定位为“多用途码头”,而非“集装箱码头”。

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南沙港

港口之外,广州有意在南沙建立重工业基地。2001年,时任广州市长林树森宣布大南沙开发计划时,明确提出了“广州的重化工业都往南走”的决心。于是,在2002年到2005年间,南沙陆续引进了156个工业项目,包括广汽丰田、广钢、东方电气核电承压设备、造船基地等。

重工业的发展,牺牲了南沙宝贵的环境,却未能带来人口的迅速上升。2008年的一份空气监测报告显示,南沙的空气污染指数已超过广州城区,平均值超过国家环境空气质量二级标准,专家学者提出如若继续加建工厂,原本已经不多的居民将可能搬迁。

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南沙重工业区

到了2010年以后,南沙的定位在短暂的几年中迅速跃升。2012年获批国家级新区、2015年自贸区落地、2016年升格为城市副中心、2017年定位为粤港澳合作示范区……

围绕着“三区一中心”的定位,在产业上南沙试图打造以金融服务、商贸服务、休闲旅游及健康服务、航运物流服务等八大产业为中心的产业集群。

但问题在于,由于南沙原有的产业体系高度重型化,新定位的产业(如金融、科技)又趋于高端化,这之间的经济关联度较低,内生动力严重不足,即便是有国家级新区、自贸区等多重政策便利加持,也不足以吸引企业落地。

无怪乎,一位广州城市规划业内人士向识广感叹:“南沙过去的三十年,是迷失的三十年,是蹉跎的三十年。”

尴尬的几何中心

 

一直以来,南沙之所以被看好被期待,是因为其天然优越的区位。摊开粤港澳大湾区的地图,不难发现南沙正处在珠江口的北部顶点,正好是整个城市群的中心位置。

于是自粤港澳大湾区概念出炉后,南沙便以“大湾区几何中心”的名号,期望抓住大湾区建设的机遇实现腾飞。

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粤港澳大湾区

客观地说,南沙并不是没有机会。首先,南沙毕竟是广州唯一的出海口,并且在一定程度上起到沟通珠三角东西两翼、融合广深的作用,这让南沙具有成为粤港澳交通枢纽新一极的可能;其次,随着穗深港等中心城市地租升高、土地供应紧张、交通拥堵等问题的出现,南沙或能凭借着其相对低廉的地租、丰富的土地资源,承接中心城市的外溢资源。

但几何中心对于南沙的发展真的有这么大贡献吗?

虽然在地图上南沙是几何中心,但这仅仅停留于空泛的“几何”概念,在经济意义上作用有限。大湾区的并不是呈理想的几何形态展开的,其经济重心实际上在珠江口的东岸,或言港-深-莞-广-佛一轴,如果以此论之,南沙的“中心”区位恐怕有所高估。

“几何中心”的另一面,则是南沙的“四不靠”——距离大湾区的几个中心城市都具有一距离:虽然南沙属于广州,却离广州主城有近50公里的距离,几乎处于广州都市圈的边缘位置;离深圳中心区近60公里;更不要说距离香港的距离。对于新城的发展,空间距离是非常重要的影响因素。因而,单纯依靠广州的辐射,恐难以带动南沙的发展。

从广州看南沙的三十年,第一个十年是被忽略、不被关注的十年,第二个十年是让位于天河、黄埔,鲁莽探索的十年,第三个十年则是地位逐步的十年。广州期望集大湾区——尤其是深圳、香港之力来共同建设南沙,但是对深圳、香港而言,南沙也不是产业溢出的唯一选择,更不是首选。

同为自贸区,南沙要面临深圳前海,珠海横琴的竞争;即便不是自贸区,东莞、中山也在积极参与到粤港澳大湾区资源的争夺中。

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建设中的深圳前海

南沙如何腾飞,关乎广州、深圳、香港等多方力量的角逐,考验的不仅是广州市和南沙区的努力,更考验更高层次决策者的发展决心和协调智慧。

未来可期?

 

2019年,南沙定位再次升格,“跳出”广州,成为“粤港澳全面合作示范区”。至此南沙集“三区一中心”的定位于一身,在大湾区内部地位之高无以复加。

南沙区自身也动作频频,在广州、在整个大湾区出镜率颇高,给人一种南沙沉睡多年终于觉醒的感觉:

交通上,南沙大桥通车;科研教育方面,香港科技大学(广州)、中国科学院明珠科学园的建设也正式启动;金融产业方面,以碳排放为首个品种的期货交易所落户南沙,横沥岛尖的国际金融论坛永久会址(IFF)在2019年11月宣布正式动工;汽车制造板块,恒大新能源汽车基地也正式落户南沙。除此之外,南沙国际邮轮母港也正式开港,众多地产项目在建或开盘。

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南沙大桥

2019年12月31日——21世纪第二个十年的最后一天,广东省委机关报《南方日报》刊发了一篇特别报道,题目为——湾区南沙,挥手作别少年时!在文章的结尾,南方日报深情又颇具深意地写道:

南沙建设不仅是南沙的大事,更是广州乃至广东的大事。当南沙在获得政策优势的同时,也承担了更重要的任务和使命。请向少年南沙挥手作别!

只是这种期待能否超越广州成为整个大湾区的共识,甚至上升至国家意志?广州市如何在南沙区集超高定位于一身的情况下,以超前的战略眼光做好南沙的城市和产业规划?南沙区如何在经济环境并非最佳,外部竞争日益激烈的条件下实现突围?一切仍然是未知数。

“南沙始终没有踩准节奏,过去三十年,也没有形成真正的政策、产业优势积累。”上述广州规划业内专家告诉识广,“如果没有超前的战略规划,没有鲜明的战术导向,仍然靠老一套手法,未来也只能接着缓慢前行。”

参考文献:

《霍英东:南沙是我的一个梦想》,南方网,2002.03

《霍英东与原广州番禺区委书记梁柏楠恩怨再调查》,南方都市报,2004.12

《南沙区目标:滨海新城》,新浪广东,2005.09

《南沙——最后一只蜥蜴》,许培武,2006

《广东南沙污染超广州城区 工厂再进可能有人搬离》,羊城晚报,2008.11

《广州城记》,林树森,2013

《十年发展 南沙为何仍是“空城”》,2011.05

《广州南沙人口增速让人诧异,2025年规划230万常住人口?》,网易财经,2019.02《广州创新型城市发展报告(2019)》,2019.09

《广州IAB产业势不可挡 天河、黄埔、南沙抢占先机》,2019.11

© THE END

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