同样作为地产从业人员,我相信很多同行都有这样的烦恼——你身边总会有说:房价到底会涨还是跌啊?你一定有内部消息吧?怎么早不告诉我房价会涨啊,我就多买几套了啊......

其实你说行业内的人买房真的有什么方法论,我看也未必!该栽的跟头一样会栽,很多时候第一次买房犯的错误还不比人少。

唯独厉害的地方就是地产人的胆子会稍微大一点,毕竟每天都在接触这个行业,对一些信息少了点情绪多了点理性,这一点我想是最大的区别。

但是换句话来说,就这点区别或许就是本质的不同,对于每一次的决策都会有不同的判断。

所以基于此,我问了一个做了房地产10年以上的地产人,让他们给普通购房者一些建议。刚开始他还不肯说,后来我咔咔咔给他灌了5瓶啤酒之后,他开始话多了。

从效果来看,对我其实还是掏心窝的,很多该讲不该讲的都说出来了,而卢俊也对大家是掏心窝的,这些建议我全部送给大家。

1、对待房子要戒掉所有的情绪

目前在互联网里传播更多关于房子的事情是关于情绪,情绪分两种,没买房的焦虑,买过房的鄙视。另外互相穿插在其中各种关于逃离、梦想、负担等各种,使得很多人对待房子这个产物没办法理性判断。

我们都知道,不论是不是投资,这都是我们这一辈子最大一次的投入,所以必须要做到理性,情绪会最大程度的降低我们的判断力,我们必须想尽办法戒掉。

不论你买房是因为自住还是投资,对于你来说房子他不是压力的来源,你不买房也会有其他的压力,也不是财富的证明,大部分人房子增值了你不会变现。

房子最真实的身份是资产,这个资产是让你有耐心去做其他你想做的事情,仅此而已。有恒产者有恒心,说的就是这个道理。

2、需要围绕房子构建你的理财规划

其实现在很多人都已经有了各种各样的理财,但是比较欠缺的是,我们还没有围绕房产搭建的理财习惯,我倒不是说需要把钱所有都投入到买房上,而是你的其他理财规划时间点要搭配你房屋置换以及下一次买房规划。

房屋是抽去一个家庭最多资金和绝大部分精力的一件事情,如果只在想要买房的时候规划资金和房产,那很大程度上就已经落后,或者说没办法最大化的配置房产。

买房可以很长时间内给家庭资产做到提升,所以规划置换房屋的时候也需要之前很长时间的其他理财配合,互相的搭配才能形成真正意义上的复利效应。

买房最根本的技术,就是把钱花的好。

3、戒掉一夜暴富的想法

可能是其他环境理财收益太差了,所以有一段时间投资房产的会形成极强的鄙视链,鄙视股市,鄙视创业,鄙视一切。

但是从我这个环节来说,未来因为买房一夜暴富的可能性已经非常低了。

确实在2000年左右,因为可以高杠杆以及容易周转的现状,那一拨投资房产的人确实身家大涨,但是我认为那不是能力,而是特殊时代早就的财富红利。

而如今这种情况在楼市里几乎没可能发生。首先最显著的一点,就是房子的流动性下降到最低,变现的时间拉得很长,而且很有可能未来还会持续。

而且未来很大概率上,交易的税费会变得很大,交易本身就是一次清算,不论是房产税还是其他税费,都会统一在这个环节征收。

不卖就没有费用,卖了就抽走利润,这是未来的大概率事件。

所以房子是资产,但可能不是特别好的变现工具,可以为家庭增值,但是一夜暴富的情况已经越来越少出现了。

4、如果重视房产,这三件事必须要会一样

我和很多我的朋友说过,如果你觉得你会买房,或者会和房子打交道,这三样事情你必须要做一样:认真学习一次房地产基本知识、做一份地产工作、有一个房地产的行业内的朋友。

房地产有一个重要的特征,你可以理解为问题也可以理解为机会,就是高度依赖信息不对称这件事。

曾经有个投资人和我说,信息不对称是一切商机的出发点,而房地产是把这个特征发挥到了最大。或者大多数地产人没什么特别之处,其实也就是比你早知道哪个项目会开盘什么价格。

但是正是因为知道这一点,很多决策他就比你快很多也理性很多。

所以如果你觉得未来可能会和房子发生关系,说实话这三件事最好要懂一样,省力一点就是要我这样的地产朋友,费力一点可以买点房地产的书多听听(或者听卢俊的好房研习社),当然自己去做一份地产工作是最好的。

这三个点可以帮你很好的扫掉房地产的基本门槛,未来不管你是不是靠着房子发财,起码基本的坑不会遇上。

5、善用家族的力量

其实房子领域,需要摒弃的一个观点就是啃老。

很多人会觉得,买房需要家庭支持很没面子而且开不了口,其实完全没有必要。如今衡量上海和外来朋友最大的差别其实就在于家庭资产,人家就是因为在这里住的久了所以大家庭里有好几套房子,所以会省力很多。

对于我们个体来说,如果希望整体的资产配置可以更加合理,那一定需要善于运用家族的力量。

这个力量不仅仅是钱,可能也是身份,可能也是观念,或者是产业,越到后面你会发现个人的力量很渺小,抱团取暖才能做大。

而在这个社会,真正知根知底的,其实只有亲人。

6、时间很重要

其实很多人问我什么时候买房,我几乎没有任何想法就直接和他说现在。

首先别人会问我这个问题,就表明他会买房,只是不知道什么时间点合适。

而我的答案是现在就是最好的时间点,不是因为我懒,也不是因为我觉得房价永远涨,而我是认为房地产是一个高频调控的行业,未来最大的变数其实不是房价而是政策。

如果这个是一个变量,未来很有可能直接影响你的购买资产和能力。

所以面对这个未知数,我给所有人都是不要把自己的购买能力和政策对赌,如果当下可以就当下做决定。

时间是最宝贵的,在任何一个行业里都是如此,不要觉得自己可以预测到未来,随波逐流你还能赚一个平均收益,对赌的人大概率是倾家荡产。

7、对房子不要有玻璃心

这世界上可能会有完美的手机,完美的电脑,完美的首饰,但是这个世界上没有完美的房子,就像这个世界上没有完美的女朋友一样。

这不是什么毒鸡汤,而是差异性很大的一个产品,他本身就不大可能会是完美的。一个可复制的标准品,伴随着销量的增加他的研发成本是可以被无限量的摊平的,这就是为什么苹果手机可以投入这么大精力去研发。

但是房子因为地段、形状的不同,差异性极大,所以这个世界上不可能有两套完全相同的房子。

所以本质上房子的规划逻辑是尽可能的规避一切风险,一个没有大毛病的房子其实就是一个好房子。

所以当你买房的时候,需要接受一套不完美的房子,所以你心中那条底线很重要,什么是不能逾越的,什么是可以包容的,这一点在买房之前必须想清楚。

玻璃心在这个时代没有好下场,特备是买房的时候。

8、最后一个建议,买有人住的房子一定不会错

如果对于买房一定要给一个建议,那么买有人住的房子就是亘古不变的真理。

最近很多投资买房的理论肆起,很多人会建议买郊区或者偏远地方去赌未来的规划。确实买对房子的人会因为这样的博弈获得超高的收益,但这依然需要运气……

作为专业的投资人其实无所谓,买错房了无非下一次悠着点,但是对于普通购房者却不能,因为这一辈子你买房可能就一次两次,本质上是不允许你犯错的。

所以在这样的前提下,期盼涨的多和住的舒心这一点来说,后者更加重要。

所以对于一个地产人,如果你不是很懂房地产,但是又是自住买房一套房子估计会住上个三五年的,下面这些房子最好不要碰:

  1. 中介那里房源很多的小区
  2. 有很多房子被改造成办公的
  3. 群租房现象很多的
  4. 不老的小区但是物业不管的

以上这四种小区,基本上是因为前期有大量的投资客进入导致自住用户不足导致的。小区自住率不高可能有很多原因,但是归根到底或许是这个小区还没有好到愿意让人住进来。

没人能解释上海为什么会有这么多人来,但是来的人多就一定能说明这个城市好,那么对于一个小区其实也是如此。

如果让我一定要再给个建议,另外我大概会这么说,买自己有需要的房子。

买房的真相大概就是如此。