上世纪80年代末的一天,来自香港的地产商彭磷基、孟丽红夫妇,登上了番禺钟村的佛子岭。

那时,佛子岭的周边还是一片荒地沼泽,被农民用作养鸭的水塘,每亩地一年的收入只有几千元。

但彭氏夫妇看到的,却是一个价值至少数千万的宝藏。他们要在这里,开发一片供给香港人回乡度假的屋邨。

番禺超大楼盘的时代,即将拉开帷幕。

而在接下去的二十年,这种商业地产模式,产生的影响,远远超出了地产的范畴,深刻地塑造了番禺,甚至广州的居住形态。

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山乡巨变

孟丽红如今回忆起她和祖籍番禺的丈夫回乡的经历,记忆依然十分深刻:

“那时候番禺还是乡下地方一般,刚来的时候,我和我先生有时候晚上加班到七点多钟,走出办公楼,街上一片漆黑,什么都没有。晚上我们住在番禺宾馆,附近都没什么店铺,晚上过了八点,餐厅也都没东西卖了,还好宾馆门口有一家士多店,可以买点面包来充饥。”

但彭氏夫妇从香港回到这片“乡下地方”,恰恰就是因为番禺的原生态,让他们嗅到了地产开发的商机。

“广州给我提供了任何地方都难以比拟的条件,(佛子岭的面积)大概相当于整个尖沙咀。这里的售楼部空间非常宽敞,我在香港的同类场所远远不及。”番禺大片未开发的土地资源,简直让在寸土寸金的香港闪转腾挪的港商感到嫉妒,再结合番禺僻静清幽的自然环境,还有与香港接近的地理区位,可以无缝衔接香港的语言文化。九十年代的香港,虽然经济发达,市民购买力强势,但本土地产市场早已饱和,手握钞票的市民无处可花。而香港主权交接的事宜此时业已敲定,内地的市场经济方兴未艾,港人回乡置业定居,在心态上和可行性上,似乎都已条件成熟。

日后番禺超大楼盘的始祖,号称“中国第一邨”的祈福新邨,呼之欲出。

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作为内地首个提出“港人度假屋邨”的社区,为了吸引、服务香港客户,祈福新邨在香港设长期展厅,设专车接驳南沙、莲花山等前往香港的车站、码头。此外,在内地几乎没有物业管理概念的时候,祈福集团第一个推行港式物业管理合约。1991年11月26日,祈福新邨首次预售,意料之中,引发了港人追捧。日后孟丽红在接受媒体采访时介绍,首期客户有八成是香港人,开盘当天,祈福新邨便售出500多套别墅,收入高达一个亿。

而祈福的野心远不止于此。

祈福新邨开盘的上世纪九十年代,正是番禺“撤市设区”的前夕,原本属于县级市政府的财政管理权即将被上交,在这种变动带来的焦虑和争取自身利益最大化的考量下,番禺以近乎甩卖的方式向房地产开发商出让大量地块。原本土地出让金按照规定应包含地块及周边市政、公共服务设施配套建设的费用, 但由于番禺政府急于“出手”,大部分土地出让都是通过协议方式以很低的价格出让,早期开发的大盘价格更低至4 万~5万元/亩。较低的土地协议出让收入无法涵盖居住配套建设资金。居住配套建设资金不够,医院、学校、公交站建不起来。这些土地在交易完成后,就像是被咀嚼完了价值,被直接吐了出来,弃置在一边。

在当时公共设施建设还很不完善,没有大树可为住户遮头的番禺郊野,祈福决心,自己长成一棵大树。

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1992年,祈福新邨第一个会所开业,开创住宅区拥有会所的先河。彭磷基还于1996年、1998年分别投资2.3亿元和1.5亿元,建成祈福英语实验学校和祈福新邨学校,使祈福新邨的教育从幼儿园贯穿至高中;2001年,彭磷基斥资10亿元兴建三甲医院。次年,占地130亩的祈福医院落成,并在2003年至2005年被连续评为“香港市民最信赖的内地医疗机构”。

以祈福新邨为首的大盘内部完善的生活配套,原本可以说是一种特殊历史时期的自救,但这种自救一定程度上,恰好填补了外部公共建设的缺位。在番禺还属于欠发达状态的九十年代,大盘不仅贡献了重要的财政收入,而且在番禺的繁华地段还局限在市桥时,以拓荒牛的身份,带着作为社区配套的医疗、教育等重要资源扎根在钟村、南浦、大石等地,为番禺日后繁华的扩散,打下了重要的图钉。

 

大盘时代

2000年,番禺正式撤市设区,广州《城市总体发展战略规划》首次提出“东进南拓西联北优”的发展战略,番禺恰好是“南拓”的重点,加上前一年连接市区与番禺的华南快速干线开通。原本只有祈福一座岛屿孤悬的郊野,开始变得热闹起来。

2001年4月28日, 华南快速干线的番禺大桥脚下,星河湾正式开盘, 以一句颇具影响力的广告语“华南板块掀起你的盖头来”,宣告了这个代表中国地产“大盘时代”的地名浮出水面,5月1号,碧桂园精心布局的华南碧桂园也正式开盘,不久后,南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南新城、广州雅居乐、广地花园相继在此落地。这些楼盘的共同点是面积大得惊人,以至于马来西亚的杨经文建筑师在为占地近两平方公里的华南新城做规划方案时, 难以把握其空间尺度, 提出了用轻轨来连接各个组团的建设方案。上面的大盘与祈福新邨集合起来,被媒体称之为华南板块“八大金刚”。

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这种在近郊以造城的规模打造的超大楼盘,深刻地推动接下去十年里中国房地产形态的变化,以至于当时的地产研究界有句口号:“中国地产看广东,广东地产看广州,广州地产看华南。”

相比九十年代祈福瞄准的香港度假客,番禺大盘的主流住户此时已经发生了变化,楼盘里讲普通话的人渐渐多了起来。大批从外地来到广州打拼的上班族,在积累了几年的资本后,纷纷选择这里落脚安家,与老城区相比低廉的房价、又能享有老城区一样完善的社区配套,再加上清新的自然环境,使得番禺大盘在广漂眼里非常诱人。而历经亚洲金融危机和“非典”的冲击后,广州楼市处于历史低点,郊区楼盘更是首当其冲。这给了广漂们难得的“上车”机会。在番禺买房,成了“新广州人”的一道重要认证。

但反过来,“新广州人”的大量涌入,也改变了番禺原本偏安于广州一隅,自成体系的样貌。新广们虽然在这里安家,却因为不是番禺的原住民,工作在市中心,白天的活动自然也在市中心,久而久之,番禺成了各大媒体口中典型的睡城。因为众多大盘的存在,番禺的一部分生物钟,被强行塞进了广州的节奏,每天早晨,在洛溪大桥、番禺大桥,新光快速上,往北去向广州的车流有数百米之长,南来番禺的车辆则相形见绌。

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而除了这个极具视觉冲击感的画面外,占据在华南板块的超大楼盘对番禺带来的影响,还在一些更深层的地方隐秘作用着。

2000年广州《城市总体发展战略规划》出台后, 无论是从区位价值还是基础设施建设的条件来看, 广州南拓最佳的选择都应该是从天河CBD,沿既有的城市交通主轴广州大道、华南快速、新光快速延伸到海珠, 再到华南板块、最后到番禺市桥。但华南板块的战略性土地资源,大部分已被效仿祈福新邨在此开发大盘的地产商所控制。广州战略规划不得不跳过这个地区,重新选择新的南拓轴:在番禺的东部地区以市级财政建设地铁4号线、南沙港快线、广珠高速东线等交通干线, 重新构筑一条将科学城、奥体中心、琶洲会展中心、生物岛、大学城、亚运城、南沙港区等串联起来,用以支持高新产业和港口工业发展的新南拓轴。

由于南拓轴的东移, 番禺片区从华南板块到市桥这个地带被定义为“南部转移轴”,被广州城市发展、公共治理和财政“边缘化”了,番禺最被原住民所公认的核心地带,就这样被“南拓”战略的步伐跨过去,留在身后了。

 

告别睡城

毫无疑问,番禺本身也意识到了大盘在塑造自身形态上的巨大能量,相比九十年代和新世纪初被动地由这股能量推着走,如今番禺正在努力摆脱这种被动的状态。

今年3月28日,番禺区“产智融合创新发展”主题推介会在白云国际会议中心举行,番禺在这次推介会上争取到了38个项目的签约,预计总投资额约558亿元。

“番禺,已经成为一个投资者兴业致富、旅游者观光度假、老百姓安居乐业的好地方。”番禺区区长陈德俊在推介会上自信满满地宣告。

与此同时,大兴土木的万博CBD,正在不断刷新番禺天际线,2020年,CBD就将全面竣工启用。未来,这一商圈还要沿着汉溪大道一路拓展,直至广州南站,南站的定位则为泛珠CBD、华南枢纽门户以及综合商贸新区,根据相关规划,南站板块将逐步构建以高端商务服务业为主导、IAB产业为支撑、文体旅游为特色的现代产业体系。番禺的核心地带,正在借此蓄力,夺回发展的主动权。

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2020年,也是广州地铁22号线通车的时间,这条贯通荔湾区中心白鹅潭与番禺区中心番禺广场的快线,计划在祈福设站,这座番禺大盘的鼻祖,终于不再是二十多年前的孤岛,而它曾经拓荒的土地,也早已大不一样。

2017年,祈福新邨最新的商业综合体:祈福缤纷世界开业,在那里逛街的顾客们,除了打扮得很慵懒的祈福住户,新增了不少特意前来的年轻人,就连东张西望的外国游客,都能见到三两拨。只有拐到商场角落的大家乐,在这家年轻顾客的视野尤其不注意的港式快餐连锁里,你能看到空荡荡的用餐席上,零星坐着头顶爬满白发的老人,他们有的非常端正地用刀叉吃着其实就是快餐的扒饭,有的则很松弛地陷在座椅里用粤语跟对面的老友谈笑。他们就是祈福新邨如今已经不多,在此买房度假养老的香港住户。

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他们曾经浩浩荡荡,是这座岛屿故事开篇的主角,而如今稀稀落落,已经是岛屿故事尾声的注脚。

一直不变的,大概是缤纷世界外的祈福新邨巴士总站,每天的晚高峰时段,从这个巴士站都会准时发出数十个班次的楼巴,去往广州市中心的各大商圈:体育西、环市东、珠江新城,把新邨数以万计的住户,摆渡回家。楼巴本身,已经成了祈福住户心中的一艘客轮,从华灯初上的市中心驶离,融入番禺的夜色。就像客轮从大陆起航,一头扎进茫茫的大海。

如今,当这些楼巴的乘客沿着番禺大桥跨过珠江,进入番禺时,假如他们向车窗的左边望去,可以看到万博CBD的灯火,已经越来越明亮,不亚于他们背后的市中心。

番禺的夜色,已经不再是睡城的疲惫,它正试图用越来越明亮的灯火,唤醒自己的未来。

 

撰文 | 克朗代克

参考资料

1.袁奇峰 魏晨 《从“大盘“到”新城“:广州”华南板块“重构思考》,城市与区域规划研究,2011-04-30

2.《特写|“中国第一邨”的地产启蒙》,时代财经,2019-09-20

3.《“中国第一邨”是怎样炼成的?》,南方日报,2018-10-26

图片源于网络

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