7月中旬,宜家官方发布公开信,确认将从广州东站搬到三溪。宜家门口那张巨幅海报上,展现出的是欢喜而不是感伤。

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从2005年入驻至今,宜家在东站的14年时间,见证了天河北CBD的风光无两,也见证了天河北的退位和降格;它开启了东站商圈的繁华,又在其高度成熟时选择离开。

就像一个城市CBD变迁的记录仪,又像一个城市商业发展的探照灯。

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一个老CBD的失意与蜕变

2005年10月12日上午10点,广州第一家、中国第三家宜家家居在广州东站旁准时开业。当时的开业邀请函被折成了一只纸飞机。相比起“进入宜家就相当于抵达瑞典”的解释,这只纸飞机更像是当年天河北快速腾飞的一个象征。

当时珠江新城除了刚刚建起的第一批高楼,还是一片工地和荒草地的混合体,小蛮腰、西塔、东塔这些广州如今的地标都还没影。

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2005年的珠江新城 来源见水印

天河北虽然已接棒环市东成为新的广州CBD,聚集了一批金融、法律等行业的知名企业,但在很长一段时间里,市长大厦和中信广场更像组成了一道屏风,用一金一银的华丽外立面,遮住了背后东站广场的空旷与东站周边的杂乱。

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市长大厦 via 网络

从1999年地铁1号线开通到2004年广州东站翻新扩建的这五年,东站的交通优势一步步凸显,天誉花园、中怡城市花园陆续在东站周围建成,中泰国际等写字楼也开始建设。

宜家选址一向以交通便利性、地区发展潜力为最重要的考虑因素,2005年进军广州时选择把门店开在天誉公园二期,就已经说明了宜家对这个片区的看好。同一年,48层高的中泰国际首先在中信广场西北方向建成,刚一落成,在环市东办公十几年的宝洁P&G公司就迅速搬了进去。

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中泰国际广场写字楼 via 网络

2007年耀中广场与海航大厦一东一西在中信两旁落成,更多的企业从环市东搬到天河北,五星级酒店威斯汀在广州的第一家门店也在海航大厦开业。

当时的天河北,聚集了以中信银行、花旗为代表的金融业、以金杜、环宇京茂等为代表的大型律所、以IBM、宝洁、安利等为代表的“世界500强”公司。“广州华尔街”的称号不胫而走,有银行经理笑称:“进入了天河北,就相当于提升了自己的信用等级。”

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天河北写字楼群

但珠江新城的成长速度实在太快,就在东站周边的写字楼一幢一幢开建成的同时,珠江新城的珠江投资大厦、富力中心、高德置地等写字楼如雨后春笋般成片冒出。

2009年,西塔封顶,接替中信成为新的广州第一高楼,原来在中信54楼办公的金杜律师事务所立马就把办公室搬到了西塔55楼——比原来刚好高出1楼。这个“中国四大律师事务所”之一的明星企业的选择,极具象征意义地说明了珠江新城CBD对于天河北的超越。

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在东塔建成之前,440.75米高的西塔取代中信,成为了广州第一高楼。via 网络

就像是十几年前从环市东到天河北的“迁徙”,金杜之后,IBM、夏普、甲骨文等知名公司陆续告别天河北,投入珠江新城怀抱。

2012年,东站西面保利中汇广场的落成,标志着以广州东站为中心的写字楼群已经完全成型,却在与珠江新城的竞争中面临很大的租售压力。资料显示,这一年的天河北写字楼的空置高达10万平方米,就连天河北地标中信广场,空置也达到了有史以来最高的2900平方米。

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羊城新八景之一的天河飘绢背后,保利中汇广场拔地而起。

头部公司们撤出的空间,只能由第二、第三梯队的公司填充。那些没赶上天河北黄金时代的写字楼,也成为处于成长期的互联网金融、外贸、科技、教育培训等企业们的“孵化器”。2011年,“三流”互联网企业58同城广州分公司把办公地址从科韵路搬迁至中泰国际,就很能说明问题。

2015年,入驻天河北10年的的宝洁公司也完成了从中泰国际向高德置地的搬迁工作。2017年,中信广场中最知名的外资银行花旗银行也搬迁至东塔。金杜搬走之后,中信广场中数得着的律所只剩环宇京茂律师事务所。花旗银行搬走之后,中信广场中的金融业代表也只剩下冠名了物业的中信银行。

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珠江新城 via 网络

有更多的中小型公司进入东站周边写字楼。只用随手通过企业信用公示系统一查,就知道中信、耀中、中泰等东站周边几大写字楼并不缺少租客,虽然为大家所熟知的名字已寥寥无几。

在天河北一带做了多年的写字楼租赁中介的温小姐告诉识广君:“从性价比的角度考虑,天河北还是很有吸引力的,尤其是对一些初创型公司。”

开发商的选择能印证外界对于天河北商务区的发展信心。目前,天河北已建成投入使用的5A写字楼仅次珠江新城。而直到今天,中信旁边仍然有一栋越秀集团开发的亚太世纪广场在建。

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建了十年还没建成的亚太世纪广场

一个商圈的迷茫与顿悟

宜家在东站的14年,如果说从城市CBD变迁的角度看,天河北经历了由巅峰到低谷的失落的话;从商圈+生活圈的角度看,东站周边则经历了从杂乱无章到高度成熟的蜕变。

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广州东站

广州东站从建成之日就不缺人流。它是广九直通车、广深和谐号的起点站,可以说,东站是广州实现和香港、东莞、深圳连接的最重要的交通枢纽。天河北的不少写字楼也都有搭乘广九直通车北上的港资身影。

它又不仅仅是火车站,早在2011年,新快报就总结道:“东站一带已成为了拥有广州火车东站、广九直通车、双地铁总站、珠江新城APM捷运系统、广九轻轨、广深城际快线、机场快线、大型公交车总站八大交通枢纽的聚集地。”

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via 网络

虽然每天有大量的人流,但东站最初并未形成良好的商业氛围。

宜家之前,1997年随中信广场一起开业的中天购物城走高端路线,满足的是写字楼里白领的商业需求。2002年中泰国际商场开业时的定位也是复合型购物中心。虽不如中天购物城高端,却也同样更多面向为附近写字楼里的人群服务。除了这两个购物中心,东站周边更多是杂乱的小店。

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中泰国际广场

宜家在2005年的进驻,让东站周边的商业业态产生了质的变化。即使不在附近工作或居住、即使不是因为去东站坐车的人也愿意来东站逛下宜家:城市里的新中产会选择到宜家置办北欧风的家具,刚工作的年青人会到这里购买组装简单、价格实惠的沙发、茶几,中学生、大学生们则热衷到宜家闲逛、拍照。

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宜家家居

也许是受到宜家的启示,2007年,“天汇城”改名“东方宝泰”重装开业,主打体验型消费的“非MALL”理念,成为东站商圈最重要的一块商业拼图。

在“天汇城”更名“东方宝泰”之前,开发商曾一心想要复制火车站周围白马、红棉服装批发市场的模式,先后把商场定位成“广州国际玩具城”、“全球时装服饰交易中心”,结果招商不顺、开业3年不见起色。反倒是放弃批发市场定位,走看起来更加困难的零售路线,却取得了意想不到的成功。

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东方宝泰

开业伊始,东方宝泰就吸引了一大批知名品牌入驻。2009年,东方宝泰又引入广州单体面积最大的吉之岛超市(现永旺超市);2010年,引进优衣库;2013年,广州第一家无印良品也选择落子东方宝泰;同样在2013年,东方宝泰有讲B3层改造为餐饮空间,打造了“广州商场最早的时尚餐饮集中营”……

虽然距离整个广州最旺的商圈——天河路商圈只有一个地铁站的距离,但并不妨碍东站商圈也成为广州最最繁华的商圈之一。2017年的一篇报道显示:东方宝泰已吸引逾200个多元化及优质商户进驻,年营业额高达约15亿元。几乎每个周末,你都能在东方宝泰看到品牌活动;即使是工作日,东方宝泰和宜家里面也一样人流如织。

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东方宝泰 来源见水印

层级齐全,业态丰富的商圈也为在天河北写字楼里工作的白领们、附近天河北社区的居民们提供了充分的休闲空间。一位在中信里面环宇京茂律师事务所上班的律师告诉识广:“不少同事中午会去东方宝泰餐饮广场吃午餐,之后就会到宜家找张沙发小憩一会儿。”

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宜家家居内的小餐馆

如果说广州火车站周围的商圈代表了一个“商贸之都”的广州的话,东站商圈则代表了一个“消费之都”的广州,宜家则对这个商圈的成功莫大焉。

再见!你好!

在整个广州中轴线的坐标系中,如何定位现在的东站周边?

从商务中心而言,这里虽然没有珠江新城的高大上,但综合考虑仍然是最具性价比的区域。从商业中心而言,虽然商场分布没有天河路商圈那样密集,但也自成一套生态。

它是广州新中轴线的起点,也是广州最成熟的都市工作、生活、休闲圈之一。

也正因为它高度成熟,对2005年就来此的宜家而言,无论是从营业面积、租金压力,还是从交通便利程度、周边发展潜力角度考虑,都已经不是最优选择。

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宜家要搬了,情感上当然会留恋,理性看,也是一个商圈正常的新陈代谢。以其商业探照灯属性,三溪未来又将成为另一个商业旺地。

新的城际、地铁线路在修建,东站未来交通枢纽的地位将更加突出。

以东站的交通、人流、配套优势,根本不用担心宜家搬走空出的地方不会有新的商户入驻,给东站商圈带来新的精彩。

就像我们也不担心,凭借广州的经济活力,大公司撤离天河北之后,没有更多、可能也更有活力的公司选择进驻天河北一样。

参考文献

1、《广州城记》林树森

2、《东站商圈叫板珠江新城》 新快报 李琳

3、《“广州东站关联地区”的空间演化与机制分析》 张小星 田银生

4、《东方宝泰:十年成就广州地下商场标杆》 第一商业网

撰文 | JASON、π缺克

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