随着全国各地的“新城区建设运动”如火如荼展开,不少城市原有的中心城区都面临人口和产业双重流失的压力,作为二次城市化进程中的“副作用”,这种老城区空心化成为当下热议的话题。

广东中山市坐落在珠江口西岸,是珠三角传统的制造业强市。2011年,中山发布翠亨新区发展总体规划,以东部临江一带为核心,着力推进新城区发展计划。经过8年发展,如今的翠亨新区遍布国家级产业基地和家电、石化、医药等产业集聚,成为珠三角转型升级重要引领区,在粤港澳大湾区的战略布局中发挥独特作用。

与此相对,以东南西三区和石歧街道等老城区正在经历缓慢的“衰退”——产业集聚迁出,常住劳动人口减少;新落成的交通枢纽向新区集中,进一步加强新区对旧区人口的虹吸效应;与人口相配套的餐饮、零售服务业也随之面临洗牌潮。今年以来,火炬开发区和南朗镇等新区房价快速上涨,逐步逼近老城区,位于中山核心的东区,房价却出现了下跌的迹象。

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中山不是传统旅游城市,当地酒店业主要依靠商旅和本地客源,这使得老城区酒店对“衰退”格外敏感。如果说连锁品牌尚能依靠庞大的流量池挺过难关,势孤力薄的个体中小酒店表现则更加挣扎,新一轮的优胜劣汰无可避免。但从长期看,这也是行业实现供给侧结构改革、提升服务能力的必经之路,在这一趋势下,单体酒店如何扬长避短、完成自我升级,成为广大业主的新课题。

靠近车站优势变劣势,老城区小酒店遭遇“资源陷阱”

中山汽车总站建成于上世纪50年代,坐落在西区街道中心地段,长期以来是中山通往省内外大小城市的交通枢纽。2011年以来,广珠城轨中山段陆续竣工,铁路开始成为城际交通的主要出行方式,加上已落成的中山北站、南朗站和规划中的翠亨站均远离主城区,汽车总站的客流出现断崖式下跌。2018年春运期间,汽车总站客流量同比大降3成,最高日客流量仅1.2万人次,不及历史最高峰的一半。

如同资源型城市在资源枯竭之后的转型困难,长期依赖车站客源的酒店一旦失去车站这个靠山,马上就会陷入资源陷阱。朱先生的宗正酒店公寓距车站不到200米,自去年接手以来就一直承受巨大经营压力。“当初盘下这家店,是上一个老板说这个地段好,我看了前几年账本,也确实不错,没想到这一年来人流减少得这么快。”

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雪上加霜的是,由于酒店各项设施已经严重老化,朱先生在接手后还投入了上百万装修,加上经验不足,使得装修花费近一年才完成。直到今年初,酒店才正式营业,此前酒店损失的营业额累计高达数十万。

“这一带以前工厂和批发市场多,住店客人主要是来找工作和出差的。在装修的这一年里,附近的服装厂和市场又陆续搬走了几家,来的人更少了。”朱先生扳着手指算,接手前这家酒店最旺的时候是服装换季前一两个月,那时候服装厂订单多,来市场批发衣服的人也多,酒店入住率一般都在8成以上。“现在已经没有旺淡季之分了,因为都差不多,最好的时候也没超过6成。”

车站人流大减、装修延期、工厂迁出……面对接二连三的不利因素,接手宗正酒店公寓前从未涉足酒店业的朱先生一时束手无策。“我的酒店比较大,有50多个房间,所以入住率低一点就会亏得很厉害。开业第一个月就是亏的,接下来每个月都亏,原本计划花两三年回本,这样看是不可能的了。”

一筹莫展之际,朱先生通过朋友介绍得知了OYO酒店的2.0模式——酒店加盟免加盟费保证金,每个月还能获得收益保障,加上平台提供的动态调价和线上运营服务,日常运营基本上就是全托管状态。跟市场经理谈完后,朱先生签约成为一名OYO酒店业主。“我想反正自己也没经验,与其继续摸索,还不如把生意交给大平台,这样至少每个月收入多少是心中有数的。”

东方不亮西方亮,小酒店“绕道”线上破解流量难题

小彭是一名OYO市场经理,管理着中山老城区的七八家加盟酒店,宗正酒店公寓是其中之一。对于手上这些酒店,小彭认为城区“空心化”并不就意味着酒店只能坐以待毙。“在区位条件上,老城区的酒店其实并不差,交通和生活配套都成熟,城区这一带酒店之所以做得不好,最大的原因还是局限在线下客源竞争,造成僧多粥少。所以酒店一定要跳出线下的圈子,从线上获取新的流量。”

深知线上流量对打破单体酒店僵局的重要性,今年5月,OYO酒店先后与携程、美团达成战略合作,在自有渠道上,也逐步发展出规模近2000万人的会员体系,极大扩充了单体酒店的流量池。接手宗正酒店公寓后,小彭第一时间帮酒店与几个主流OTA平台做了系统直连,并通过图文和搜索优化、好评管理等手段帮助酒店提升曝光量。同时,他还培训前台人员将线下散客转化成线上会员,提高用户粘性和复购率。

不到一个月时间,酒店的线上订单就从原来的不到2成增长到7成,在美团和携程两大平台上的评分都达到了4.7以上,成为车站附近最火的经济型酒店。

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与线上运营相适应,OYO还为酒店引入动态调价策略,提高转化率,进一步释放线上流量带来的强大动能。

在加盟前,朱先生基本上没调整过酒店价格,只是偶尔在长假期间涨价,但由于缺乏经验,该提前多久涨、涨多少,自己心里也没底。在OYO的动态调价下,酒店行业传统上由人工定价的惯例被打破。依托过万家酒店积累的海量运营数据,OYO制定了一套旨在提升整体RevPAR的定价算法,能根据酒店当前入住率、市场竞争情况、热点事件等因素,为每家酒店计算出每个时段的合理价格,提升入住率的同时,将整体收益最大化。

朱先生坦言,这样完全依靠算法去定价,最初确实颠覆了不少人的认知。“以前都是卖120块一晚,很少低于100块,但是加盟第一周价格就打到60多,我还打电话问小彭是不是系统出错了。”然而加盟当月,新的定价策略就显示出立竿见影的成效——酒店的入住率从原来不到60%迅速拉升到接近90%,整体收入随之水涨船高,成为开业以来生意最好的一个月。

如今,宗正酒店公寓成为了OYO模式在当地酒店业的“活招牌”,车站附近几条街的小酒店都纷纷在门面挂起了OYO鲜红色的店招。在全国,OYO酒店2.0模式也呈飞速扩展之势。截至11月,2.0模式签约酒店已超过9000家,平均入住率提升到80%。

加盟OYO,朱先生也从事无巨细都要参与的忙碌状态逐步解放出来。“现在我已经越来越少去店里,一是因为用手机就能看到各种运营数据,二是酒店渐渐上了轨道,我也省心多了。”未来,他希望能腾出更多时间去物色周边的其他商机,一度让人灰心失望的酒店生意,现在成了他重新激发老城区商业潜力的支点。

“做生意就是这样,大家都在撤离,我就要抄底进入。这家酒店让我相信,老城区有其他地方比不了的优势,下一盘生意不管做餐饮、娱乐还是仍然做酒店,我还是会投资这里。”