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街巷探秘:讲古佬带你品味隐藏于羊城老街巷的传奇故事
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广州房价为什么涨不过深圳?

五岳倒为轻 发表于 2016-5-18 |2条回复 |6544次浏览

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我们住在广州,眼看着深圳GDP逐渐缩小与广州的差距,广州第三城的江湖地位开始岌岌可危。在楼价方面,“北上深”早已取代“北上广”跻身为热门城市词组。这也引发了讨论的兴趣:为何广州房价涨不过深圳?

广州房价涨不过北京上海,比较容易理解。一个是政治中心,一个是金融中心,集全国优质资源于一体,一纸户口都能被投机者炒到数十万元,更不用说房价。

北上广深的2010-2015年房价曲线图,深圳均价鹤立鸡群,而人家都不带广州玩▼

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在《广州房价不高,别被虚荣心骗了》一文中,我们曾分析影响房价涨跌的几大因素:城区面积大小、土地供应多少、人口流入多寡、高端产业发展水平以及周边城市的居住替代效应。

正是这几大因素的存在,导致广州房价跑不过北京上海,也跑不过深圳。

一、城区面积
现实好比:把一座广州城的人,塞进那么小的深圳


首先,从城区面积上看,广州为7434平方公里,而深圳只有2020平方公里。说白了,广州有3.7个深圳那么大,土地供应量足,当然拉低了房价。

不过,单从城区面积去分析是有问题的。城市郊区仍有大量的农业用地存在,反映实际开发建设的建成区面积,可能是更好的指标。2015年广州建成区面积广州市建成区面积为1237.55平方公里,深圳建成区面积只有900平方公里。

万万没想到的是,在广州的城区面积和建成区面积分别是深圳的3.7倍和1.38倍的情况下,广州城市人口和深圳是旗鼓相当的。广州目前常住人口1350.11万,深圳为1077.89万,前者只为后者的1.25倍,几乎是把广州一座城的人塞到那么小的一个深圳,大家还不打破头去买房挣个立足地?

看看深圳的人口密度,别人家的城市是1、3字头,它5字头……▼

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二、土地供应
广州供应1年的住房用地,等于深圳5年


深圳城区面积狭小,发展用地不足,不仅为楼市高涨添上一把火,而且已经严重影响到深圳的未来发展。何况,深圳的土地供应濒临萎缩状态,而广州仍在不断加大土地投放力度,土地财政不断创出新高。

广州市2015年推出土地面积843万平方米,土地出让金收入954亿元,创造了历年土地出让收入的新高。对比深圳,2015年深圳土地出让面积仅有173.93万平方米,只有广州的1/5。

时间进入2016年,随着楼市调控政策加紧,悬殊更加明显。广州2016年计划供应总量约17.32平方公里,其中居住用地和商服用地合计8.81平方公里,广州比2015年实际供应量增加22%。反观深圳,根据最新公布的《深圳市住房建设规划(2016—2020)》,整个“十三五”期间,深圳市计划在5年内供应住房建设用地8平方公里,这个数字与广州1年的居住商服用地规模持平。

广州供应1年的住房用地,等于深圳5年。而深圳没买房的朋友,可以多看看此图。那空白的地方不是我PS掉的▼

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深圳用地紧张早已不是新鲜事。深圳是新兴城市,又是国内首个没有农村的城市,与三旧改造基本无缘,与城中村改造同样无缘。用地紧张,深圳转向填海造地。数字显示,过去30年,深圳总共填海面积100平方公里,相当于1个半福田区;未来,深圳还将填海55平方公里。而香港在过去100年,总共填海面积也不过是76平方公里。

精卫填海,也是没有办法的办法。

三、人口流入
一个负增长,一个黄河入海流


最后说说人口。真正决定一个城市房价涨跌的根本因素在于人口流动,没有源源不断的人口流入,城市房价不会出现持久性的上涨。所以,人口流入多少,决定着房价的长期上升趋势。

在第一部分说了,2015年广州和深圳的常住人口分别是1350万、1078万。如果考虑到人口流动因素,两地的常住人口相差并不大,业界估计都在1500万以上。

然而,如果以环城高速为界,排除远郊和农业人口,仅从狭义的都市区来看,深圳都市区人口1063万人,而广州则为865万人。触目惊心的是,根据易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》,2010年之前,广州人口导入非常迅速,年均增长5.3%,而在2010年之后都市区人口年均出现负增长,增幅为-0.8%▼

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广州的都市区人口年均出现负增长,对比之下,深圳常住人口在2000-2013年间增长了362万。目前深圳常住人口迅速增长,而外来人口占总比7成多。这些外来人口,不乏高层次人才,形成对房价的强力支撑。


四、产业结构
深圳去年以来的暴涨,不是没有理由


如前所述,深圳的人口总量虽然不及广州,但深圳城区面积狭小、土地供应接近萎缩,导致房价供给上的紧张和短缺,供给紧张,而人口净流入却在不断增加,供需失衡,房价自然出现上涨。

但这些因素只能解释房价上涨,却解释不了深圳去年以来的暴涨。按照目前房价水平,深圳福田区普通住房的均价,已经与广州中心区的豪宅均价相当。

这种格局的出现,自然要从供需之外的因素来分析。产业结构就是其中的关键。一个城市有多少高收入人口,实质上可以决定这个城市房价高低。内蒙古的鄂尔多斯几乎没有外来人口流入,但本地的煤矿产业和高收入人群却能支撑起高房价,温州也是如此。

回到广州深圳,两地的GDP基本相当,但支柱性产业显然不一样。广州的三大支柱性产业是汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业,这三大产业对于广州GDP的贡献超过50%,而深圳的四大支柱性产业分别是金融业、物流业、文化业和高新技术产业。

深圳经济结构变迁史,棕红色是工业,呈现下降趋势;而第三层淡橘色的金融业,势态良好▼

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对比广州,深圳金融业和信息技术产业对于GDP贡献突出,金融业对深圳GDP的贡献率高达14.9%,广州的数据为9%;信息技术产业和互联网产业对于深圳GDP的贡献率高达22.5%。

金融业和互联网行业一直是高薪行业的代表。虽然高薪行业未必代表着房价高企,但没有高薪人员财力的支撑,显然不可能出现高房价,尤其在存在限购的情况下。


五、居住的替代效应
感谢广佛同城,这么近又那么便宜


最后,来说说周边城市的居住替代效应。后台有不少读者指出,佛山为广州分流了大量购房人口,是非常正确的。

根据世行报告,无论是地域还是人口,珠三角已经超越东京成为世界第一大城市片区。广东是中国经济第一大省,而珠三角地区的GDP占广东78.9%,相当于全国生产总值的9.1%。珠三角经济发达,城市交流频繁,楼市的居住替代效应在这里也得到体现。

从广义上而言,广佛实质上已经连为一体。广州与佛山两市中心相距仅有30公里,黄岐等地更与荔湾区和白云区直接接壤,广州市民居住的金沙洲更是一分为二分别为广州和佛山所有。对比之下,广州远郊的增城从化南沙等地离市中心皆在60公里开外,虽然有户籍因素掣肘,但佛山已经成为广州市民的第一大居住地,其次是清远、东莞和中山。

广佛交界盘有这么多可选择的区域,购房客慢慢踱步都走不完▼

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居住效应的存在,导致广州远郊房价远远落后于中心城区,反而广佛交界处的房价在不断上涨,在这种替代效应和平均效应的影响下,广州的高房价被均摊得低了下来。

其实深圳也有替代效应。但深圳与周边东莞和惠州市中心的距离分别在70公里和90公里左右,与深圳接壤的东莞凤岗镇到深圳市中心的距离也在30公里左右,加上城市轨道交通接驳尚不完善,居住替代效应远远比不上广州。

这也导致临深片区房价飞速上涨,远超广佛交界盘。这个“五一”,东莞凤岗镇推出的新房约2.2-2.3万元/㎡,而广佛交界楼大致在1.5—2万元/㎡。


我们得出三个结论

综上,广州房价为何涨不过深圳:

其一,从供给端来说,广州城区面积远远高于深圳,土地供应量更是遥遥领先于深圳,深圳土地储备几近萎缩,不得不靠填海造地,土地供给的萎缩必然造成住房供给的萎缩,从而在供给端上影响房价。

其二,从需求端来看,深圳经济增长强势,人口净流入增幅高于广州,而且深圳人口结构中外来占了7成以上,对住房需求更为强劲。加上深圳金融业和互联网行业发达,这两个公认的高薪行业的高收入群体,为房价上涨提供了坚强的支撑。

其三,居住替代效应。珠三角城市基本已经连为一体,广佛之间、深莞之间不仅形成良善的产业互补,更形成明显的居住替代效应。但广佛之间的城市距离更短,甚至远远少于广州市中心到增城从化南沙等远郊的距离,同时,广州荔湾区白云区等传统经济强区更是与佛山接壤,由此形成了庞大的广佛候鸟群体,在拉高佛山房价的同时,必然对广州的房价上涨形成抑制。



写在后面的话:

广州的房价涨不过深圳,情有可原,而且会一直涨不过,请勿悲哀。房价虽然代表了城市的吸引力,但受到很多因素的左右,房价不是想涨就能涨,像深圳房价过高对我们普通人来说也不是好事。
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Eatery 发表于 2016-5-19 13:20:10 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
多卵鱼,要高房价有乜用,对普通老百姓有乜意义,房价越高越买唔起,都望房兴叹,唔限制外来人口进入我地的城市,房子都卖给他们,我们的城市都变色了,语言文化被侵噬,有如沦陷一般,有何意义?!
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ktvchina 发表于 2016-5-22 22:35:16 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
讓人全跑深圳去吧!還廣州城一個寧靜!幾好吖!
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