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土地使用年限到期怎么办?

三爷 发表于 2016-4-19 |1条回复 |290次浏览

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土地使用年限到期怎么办?最近温州市的尝试引发争议,此前虽然有深圳与青岛作过尝试,但以现行评估价续期的准高价税收政策,使温州土地事件成为最新的与民争利的证据。

据温州网报道,近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。经排查,鹿城区内即有600余宗。有业主续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万,而他们房产交易价也才不超过100万,也就是说,如果要续期,缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右。

这相当于房地产的定期高税收,于法无据,于理无凭。

此事涉及亿万家庭,需要顶层设计。

国人的主要财富持有形式是房地产。2015年11月西南财大甘犁先生撰文称,以瑞信财富报告的中产阶层标准来测算中国中产阶层的人数。按照5万至50万美元的净财富,根据CHFS(中国家庭金融调查)最新的2015年调查数据显示,当时中国中产阶层成年人口占成年人口比例为20.1%,远高于瑞信所估计的10.7%;中产阶层成年人平均财富约为13.9万美元。根据CHFS数据推算,中国中产阶层成年人口数量2.04亿人,而非1.09亿人,同时中产阶层所掌握的总财富也应为28.3万亿美元,而非7万亿美元,远超美国和日本的16.8万亿美元和9.7万亿美元。

中国中产阶层的财富在房产上的配置比例过重,高达79.5%,金融资产配置占比仅10.8%,大大高于美国和日本家庭。根据2013年美国消费者金融调查(SCF)数据,美国家庭金融资产占比为40.8%,房产占比仅为34.1%。甘犁先生课题组对中国家庭财富的调查有庞大的样本库,持久性,可以视作重要参考。

按照2.04亿中产阶层人口,可以推断这2.04亿人口背后有上亿个家庭,所属的家庭受房地产政策的影响极大,对只有房地产、没有进行全面、全球资产配置的家庭有决定性影响。

土地使用权高价续期,对政府不利。政府表面上得到庞大财富:以28.3万亿美元的79.5%计,牵涉到22.5万亿美元,如果到期以房产交易价的三分之一缴纳,则为7.4万亿美元左右,按2016年4月17日的6.473美元计,为47.9万亿元人民币。此处为了计算便利,固定以2015年前后的28.3万亿美元计算。

这是纸面富贵,如果政府真的开始以市场交易价的三分之一续缴,不仅无法得到这笔财富,房地产市场还有可能直接崩溃。交易价来自交易者双方出价,如果成本陡然上升,政策出台前房产持有者疯狂抛售,投资购房者会出清手中存货,并且不再进入市场,房地产价格将直线下降。至于下降多少,参照2015年去杠杆时期的股灾。

对于中国中产收入阶层,对于政府,对于法治信用,这都是不利的。

如很多人所说,土地续期面临法律上难点。房屋产权由“房屋所有权”和“土地使用权”两部分组成,“房屋所有权”的期限为永久,而“土地使用权”期限则根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等。

国有的所有权加上个体使用权是引爆财富战争的地雷。引发争议后,温州市在解释的过程中试图向法律靠拢。4月17日,新华社报道,新华社记者就此向温州市国土局求证核实时,温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金,没有具体操作细则。暂行条例必须向上位的物权法靠拢,物权法没有具体规定是个大漏洞,需要顶层设计给糊上这层空缺的窗户纸。

温州市区此批20年期房产具有特殊性。上世纪90年代初期,一批住宅用地使用权到期。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。希望是误读,否则温州会成为破坏法治的样板。

内地土地拍卖主要学自香港地区。实际上,香港是块特殊区域,有1840年开始的历史导致与英国本土略有不同的土地性质、从75年到999年的不同租期,香港回归后采取的杀鸡取卵式的房地产拍卖、开发模式,培育了一大批权贵,并没有实现香港经济健康转型。

香港土地期满续期有地租、优惠地租、地税等,原则是免费续期、只交年租,香港《基本法》规定,新出让土地的期限一般为50年,土地使用权到期后,没有续期权利的土地经政府同意可再续期50年,无须缴纳一次性地价,每年需缴纳应课差饷租值3%的年租金。不可能要求购房民众大笔补齐地价,只有稍微理性一点、能够考虑到长远后果的政策,都不会采取这样激发社会动荡的方式。再往上追溯,表面上土地属于英皇所有的英国,也不会采取这样的方式,但不同的时期政府可能以税收方式要求分享土地溢价。

齐俊杰先生指出,香港和新加坡都是一个小的经济体,而且都属于低税收地区,它们可以用循环收取的高地价来弥补低税收和高福利,通过不断的资本进入得以支撑高房价(短土地年期实际上意味着土地价格进一步高企),而中国则是高税收、高政府开支、低福利的大经济体,以香港、新加坡这样的弹丸之地作为土地政策依据并不靠谱。

征收高额的续期费用于理不合。地方政府一次性通过土地拍卖的方式,提前获得了土地溢价,而政府也在研究物业税等方面事项,希望地方政府摆脱土地财政获得长期而稳健的税收来源。如果高额的续期费用被认为是合理的,那么,政府就可以改称中国第一土地经营公司,一切皆从土地而来,这无助于中国成为一个工商业发达的现代国家,只能让中国成为前现代的、简陋的靠土地租金发财的国家,对于发展没有半点好处。

即便70年后因为公用事业的发展,土地又有了高溢价,对溢价的分享也应该是合法合理的,展示对法治的尊重,以及对所有合法财产权的保护。(作者,叶檀)
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孤独的星梦 发表于 2016-4-19 19:37:06 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
顶层设计这词一出现,我就想起几个猥琐的老头在一个午后喝着茶就把几代人的命运决定了。
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