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街巷探秘:讲古佬带你品味隐藏于羊城老街巷的传奇故事
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小区围墙拆不拆?专家称开放小区需居民同意

广州山大王 发表于 2016-2-23 |9条回复 |3375次浏览

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《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,其中提出,加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。“原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话,昨日引发热议,已建成小区谁有权决定开放?今后没有封闭式小区,是否意味着小区不再有物业?小区开放后安全如何保证?对于这些公众关心的问题,昨日新京报记者采访了相关专家。本版采写/新京报记者马力 沙璐

1 现有小区为何需要拆掉围墙?

去一个不远的地方,从地图上看,明明直线距离很近,但实际上一个庞大的院子横在眼前,要过去的话,只能绕过大院或小区,走很远的路才能到达目的地,这是不少市民日常生活中都会遇到的问题。

城市规划专家说,其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄,甚至要更宽,但拥堵的很大一个原因,就是城市支路等毛细血管不通畅,道路微循环不好。

此前在网络上流传的一张照片也显示,从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京,能看到蛛网一般密布的干路支路,而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示,西方国家城市发展一直是小街区,路网密,不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况,

而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通,而且从多个方面影响了城市生活。专家说,大部分生活性的街道上,应该有更良好的关系。人走在街道上,有一些小商店,有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等,会让人很舒服。而如果走在一条街上,旁边只是围墙,你就会觉得这条路很长。

记者了解到,此前北京的规划部门也对大院拆墙透绿进行了探索和努力。比如结合具体项目,如果是大院里的项目要改扩建申请调整规划,规划部门就会要求其将大院里的一些支路,随着项目建设腾退干净,地上没有建筑物,将来如果拆了院墙,这些支路就有通行的可能性。

2 谁有权让小区开放内部道路?

北京市房协秘书长陈志认为,对于已有小区是否开放,应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。

他说,一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主,而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时,《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。因此,对于已有的小区来说,是否开放,应该由业主共同决定。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更,或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。

昨日有人提出,小区的绿地、道路等是否计入到买房时公摊面积,如果是的话,小区开放应给买房的业主予以补偿。
专家表示,就北京而言,小区的绿地、道路等是没有计入到买房的公摊面积中的。这些面积属于业主共有面积,业主拥有土地使用权,但不是分摊面积。

中国政法大学教授王卫国认为,政府的出发点是好的,但推行时应尊重大家意愿和需求。

王卫国表示,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,从产权来讲属于小区业主,按照物权法的规定,住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有,这些道路不只有通行功能,还有小区业主停车等其他很多功能。此外,完全打开也涉及安全和民众观念等问题,政府不能强行推行,要尊重《物权法》。

3 开放使用小区道路如何补偿?

如何释放小区中的道路资源?王卫国认为,从法律上讲,政府要协商推进,比如与小区业主大会必要协商,还要进行补偿。
同时,要区别对待,不能一刀切,“在一些地方道路非常稀缺的情况下,要与小区业主等各方进行协调;对于有些小区根本不存在这方面的需求,围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义,反而增加了安全隐患,就应保证小区内道路的生活功能,以及业主宁静和安全的需求”。

此外,对于单位大院,王卫国表示,比住宅小区的问题要简单一些,很多是国有单位,但也有一些企业单位,因此也不能一概而论。

这里面的关键问题是土地使用权,它包括两类,划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权,而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。

王卫国表示,划拨土地使用权是无偿取得的,这个使用权政府可随时收回,只要适当补偿即可;对于出让土地使用权,政府强制收回时必须是出于公共利益的需要,收回中还需要论证,并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本,以及由此给居民带来不便进行的补救措施,包括如噪音、污染等一系列问题,都要统筹进行。

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4 街区化后小区物业将被取消?

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,新建小区街区化,从理论上讲是做得到的。比如在香港、澳门,就有不少都是以单独的楼栋为单元。

那如果都是单独的楼栋,没有了小区,没有了小区内的道路和绿地,那是否还需要物业?是否还要交物业费?

对此,楼建波说,所谓物业,是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施,也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施,只是按照届时的规划来确定。

“物业的本质不会变,只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说,因此物业公司不会消失,业主们仍然需要物业公司提供服务,只是服务形式的变化,如过去是一个小区封闭起来,门口有保安值守,将来物业的保安则可能是在楼门口来值守,而开放后的道路上则由警察来巡逻。

至于道路开放后是否会切割小区,造成物业不好管理?楼建波认为这也不是问题,“现在有些小区也是被一条市政路分开了,并没有影响到物业管理。”

同时,楼建波建议,在具体执行时不能“一刀切”,应根据实际情况逐步推进。“街区制是一个系统工程,不能分割开。比如街区制的一大目的就是打开大院或小区,形成微循环的道路,那么如果三个小区挨着,一个小区打开了,另外两个没有打开,道路还是循环不了,反而成为了断头路。”

5 围墙打开怎么保障小区安全?

推行街区制后,很多人担心,以后小区的物业如何管理?小区的安全隐患是不是会增加?中国人民公安大学治安学院教授王太元认为,这个问题不能一概而论,不是所有小区打开就会影响安全,也不是所有小区打开就对交通有利,要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。

王太元表示,所有的小区全部推行街区化是不科学的,有些社区不适合开放,比如小区内道路以及周围条件环境并不适合开放,因此应该实事求是、因地制宜。在推行时,需要进行大量的调查工作,如社会治安各种手段相互协调的工作等等。

此外,王太元指出,小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决,封闭也不能解决安全问题,要靠管理和防范等多个方面,如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。

小区打开后,通行车辆多了,噪音问题如何解决,是否会扰民?王太元认为,首先要看扰民到什么程度,通过调查研究,判断通行之后是否安装隔音墙,对于不同的问题。包括噪音,涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决,不能一刀切。

6 学区房划分是否会受街区影响?

中国教育科学研究院研究员储朝晖表示,原来城市设计中,单位大院比较多,这与行政管理体制相关,单位管一切,之后逐渐由单位制管理向社区管理的方向逐渐转变,从其他国家的城市管理经验看,这是一个大趋势。

对学区房和择校来说,与以前单位边有个很好的学校有直接关系,如之前北京取消的共建学校,就属于单位和学校的共建。现在,城市管理理念在逐渐的改变。

因此,小区打开后对学区房可能会有一定影响。储朝晖分析说:“街道和小区,是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后,如果不改变街道的管辖,应该不会有太大的直接影响,如果打开后改变街区的管辖,可能会影响到学区房”。

储朝晖认为,对于学区房应总体考虑,一方面,一个好学校是长期积累起来的,周围居民也较为稳定,除了新建小区,要改变是一个长期的过程,不会出现剧烈的变化;另一方面,学区房从推动教育均衡来说,属于浮在水面上的“浮标”,显示水位在哪里,但不要把目标盯着浮标,实际问题是教育均衡问题,这个问题解决之后浮标自然会往下降,“学区房只是浮标,如果水位改变,浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值” 。

最后,储朝晖表示,作为城市社区管理,从长期发展来看,从公共资源提供上应该注重公平、均衡,公共服务职能应由政府整体考虑,而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。

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三爷 发表于 2016-2-23 13:53:44 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
公众的东西,寺庙、公园、名山大川圈起来收钱!私人花钱购买了的小区公摊环境,一纸文件就想抢走免费!免费了,退我们公摊面积的钱吗?退公共维修基金吗?
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可可粒 发表于 2016-2-23 13:56:02 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
先将楼堂馆所,机关大院,领导别墅的围墙拆了当试点!
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食鱼 发表于 2016-2-23 15:31:27 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
这个问题的核心,是私产得不到保障。

这就类似于:国务院出一份规定,面积在1000平方米以上的豪宅,要划出最少一间房给无家可归的流浪者居住,以实现社会资源均衡化。

你觉得这个比喻很荒谬?性质是一样的!
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gzfreeman 发表于 2016-2-23 16:33:00 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
好明显就系违反合同啦
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maniac2002 发表于 2016-2-23 22:18:37 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
好明显 落依个规定嘅人就想再想来多次老毛时代嘅打土豪分土地,强抢民财为自己面上贴金。
死硬挺粤派
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寒山迁客 发表于 2016-2-24 00:13:10 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
土地所有人有无违约提前退租的法权?
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老山民 发表于 2016-2-26 10:52:44 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
总在折腾。
得闲吹吹水,有益健康。
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斯托伊夫 发表于 2016-2-26 11:07:36 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
习总是看见人家国家基本上没有机关大院和住宅小区,没有围墙栅栏,都是临街而建,中间只有绿地相隔,任何人都可以入内,从而有效舒缓了城市拥堵,扩大了城市空间,从长远看,这也是社会发展的必然趋势,事情本来就应该是这样,得到习总羡慕也是很正常的。

但正像前面一位网友说的,你政府机关大院先开放试点!实际上这一切都是建立在人家的体制前提下的,人家的政府机关是没有传达室的,街上任何人都可以随便走进去找政府办事,不办事就进去参观也无妨,其实没事也没人进去。

之所以别人能做到这样而没有任何危险,是建立在别人政权的合法性基础上的,如果是一个摇摇欲坠的政权,政权的合法性问题还没有解决,是一个随时有可能被人从外部甚至内部攻陷的堡垒,这个时候谈开放式管理,那岂不等于让政府自取灭亡?

上边如此,民间也一样,一个各种入室案件频发的社会,一个上街都不敢与陌生人交谈的社会,一个封闭防范被常态化、自由开放被妖魔化的社会,你谈什么小区开放街区化,那岂不等于让业主自找没趣?

开放没错,机关大院和住宅小区街区化也没错,但制度不改是没法单独改这个的!什么时候你把制度这个根本问题解决了,这些也就顺理成章地实现了!
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Bovy 发表于 2016-2-29 14:25:08 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
就咱家那小门小院,芝麻大点破事,还真就让大人们操碎了心啊!你让万里长城那道围墙咋看?故宫那道围墙咋想?
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