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街巷探秘:讲古佬带你品味隐藏于羊城老街巷的传奇故事
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开征房产税:只增财源,无关公共服务

漫画吧 发表于 2015-7-27 |1条回复 |1480次浏览

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  导语:房产税立法初稿已基本成形,许多媒体称征收房产税是“国际惯例”。和国际惯例恰恰相反,中国开征房产税,能为地方政府提供稳定财源,但却对公共服务质量的提高毫无帮助。
  
  中国苦苦追求的美国式“物业税”、“房产税”等,都是指“由政府对房子估值,再从估价里每年抽一部分钱作为税”。中国人买房,已经为70年土地使用权“一次性”缴纳了地租,此时再被征收房产税,无疑是要再次以“分期”形式缴纳地租。上海重庆的房产税试点,都没明白房产价值评估的重要性,而美国纽约州有一条完整的评估流程。美国人如果觉得房产税被征收太多,可以提出申诉,成功率还不低。美国的房产税只有一个目的,那就是改善当地公共服务,而中国没心思也没能力改善公共服务。

  1.此前媒体热议的“物业税”、“房地产税”等其实是指美国式“房产税”:它在房产的持有环节征收,2012年,美国地方政府征收的房产税达到4330亿美元,占到地方财政收入29.7%

  多年来,中国苦苦追求的美国式“物业税”、“房产税”、“房地产税”,其实都是指同一种税。它们都是在房产的持有环节征收,都是指“政府对房、地估计市场价值,再每年从估计的价值中,强制抽取一部分”(下文对“房产税”不做区别地使用)。

  美国各级政府中,征收房产税(PropertyTax)的主要是地方一级政府(占比97%以上)。根据census.gov的数据(2014年12月发布):在2012财年(2011.7.1 C.6.30),州政府共征税7994亿美元(占州财政收入49%);再往下的地方政府共征税5888亿美元(占地方财政收入40.4%),其中房产税达到了4330亿美元(占地方税收73.5%、地方财政收入29.7%),相比于2007财年的3763亿美元增加了15.1%。

  2.中国若开征房产税,是“重复征税”:购房时业主已经为70年土地使用权“一次性”缴纳了地租,倘若再征房产税,相当于按照“分期”方式又得交一次地租

  表面上看,中国确实没有房产税。但是民众购买商品住房,付出的房价里30%-50%为土地出让金(即“楼面地价”),这本质上是民众为了获得70年土地使用权而“一次性”缴纳的地租。倘若政府再收取房产税,相当于民众按照“分期”的方式又多缴纳了一次地租,而美国持有房屋者至始至终只用交“分期”的房产税。有学者一再强调房产税是“公共服务的税”,土地出让金是“使用土地的租金”,但这看似不同的两者最后却都是由购房者承担。

  根据第一财经日报统计,若计入土地及房产相关的5种税收,2013年中国地方政府的国有土地使用权收入占地方财政收入的46%,这其实已经远超过了美国(2012年,房产税占地方财政收入29.7%)。

  3.上海重庆试点房产税,不管不顾房产价值评估的重要性:美国纽约州规定,只有一处房产发生物理变化,才进行评估,有些社区几十年都没有进行价值评估

  一般在美国,房子每年的房产税=房子评估价值×税率,税率由地方政府的民选议会根据每年预算决定,而如何评估房子的价值才是重中之重。以纽约州为例,评估员必须要获得纽约州的资格认证,在三年内上岗。所有郡、市、镇(除了纽约市和拿骚郡)的应税房产都必须以市场价值或者市场价值的相同比例来评估,只有在一处房产发生物理变化时,评估员才会评估房产的价值,一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。这种估值全部公开,很容易在相关房地产网站(比如Zillow)上找到,例如加利福尼亚州旧金山一处房产包括:3间卧室,2.5个浴室,1924年建成。2004年估值270,000美元,房产税5,090美元;2005年以725,000美元卖出(这两年处于房地产泡沫时期);2006年房产税10,997美元;2010年以540,000美元卖出,房产税12,193美元。年,上海和重庆“试水”房产税,但在评估环节极其简陋和粗糙。上海市只模糊规定“房产税税基评估工作在市政府统一领导下,由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同实施”,没提到具体评估机制,而重庆市压根就没有类似规定。

  4.美国人若觉得自己被多征了房产税,可以提出申诉:2014年,芝加哥所属库克郡有60%提出申诉者获得了房产税减免

  美国民众如果觉得自己多交了房产税,可以立即提出申请,要求退税:在亚利桑那州凤凰城,退休人员林恩・韦弗(Lynne Weave)自己研究公开材料,提出申诉,成功将其房子的估值从2009年的709,715美元重新调整到了2010年的390,000美元,而房产税也从2009年的5597美元下降到2010年的3257美元;在伊利诺伊州芝加哥市,房地产每三年会被评估一次,2001-2011年,有超过25%的房屋持有者提出“重新评估”房子的价值,其中每年平均有18%的申诉者成功降低了自己房子的估价,从而少交了房产税。

  在2014年,芝加哥市所属的库克郡的房屋持有者共提交了99,659份单户型住宅的申诉,其中有60,411份(将近60%)获得了房产税的减免,地方政府共退还8700万美元的房产税。这些申诉者一部分受到过“TurboAppeal”这样专业咨询网站的帮助。俄亥俄州汉密尔顿郡的房产评估员达斯提・罗兹(Dusty Rhodes)说,“我们也可能犯错。”亚利桑那州马里科帕郡评估员办公室的发言人则称,这就是为什么“我们希望公众帮助我们做得更准确。”

  5.在美国,房产税唯一合法目的是用于改善公共服务:2009年,纽约州房产税62%都流入当地学校,剩下的用来资助警察、消防等市政服务

  在美国,征收房产税的唯一合法目的就是为公共服务提供资金,而且房产税每一分钱的去向都有据可查。例如华盛顿州克拉克郡,2014财年该郡向城市居民(City Resident)征收的房产税,有42%流入了当地学校,5%投入了当地图书馆。在纽约州,2009财年征收的房产税179.9亿美元(62.2%)流入了当地学校,50亿美元(16.9%)分配给了郡,剩下20.9%在城市、乡村、特殊地区之间分配,主要是为警察、消防、道路维修以及其他市政服务提供资金。这种关系可以解释为,“我住在这里,我给政府交物业费,政府拿着这笔物业费给我提供公共服务。”

  科罗拉多州斯普林斯市是著名的右派城市,它有着几乎全美最低的房产税――2008年时人均房产税大概为55美元。在2009年末经济衰退时期,该市发现自己面临着财政收入锐减问题,不得不关掉了三分之一的路灯,关掉了供人们玩耍的“纪念碑谷公园”游泳设施。最后,居民们根据法律进行了公投,结果是拒绝加税。人们宁愿遭受公共服务的削减,也不愿意看到自己需要交更多的房产税。这也是典型的“物业与业主”关系的例证。

  6.美国房产税改善了公共服务,反过来又促进该地区房子升值,最终业主获益:但中国无法实现这样的正向循环

  根据约翰・英杰(John Yinger)等人著的房产税与房屋价值(Property Taxes and House Values),房产税与学区密不可分,一个学区如果房子价格高,房产税也就相应较高,最终流向学校的钱也比较多,学校(乃至整个学区)服务质量得到了提高,又吸引更多的家长购买学区房,从而推动房价上涨。2015年,德克萨斯州圣安东尼奥市独立学区的住宅评估价值上升了16%,而东北独立学区和北区独立学区的估价上升了10%,正是这个原因。而在中国根本无法实现这样一个正向循环,因为子女所在学区的经费并不来自于房产税。

  7.中国很难保证房产税足额流向公共服务:中国开征房产税只是为了给地方开辟稳定巨大的税源;在2011年,地方政府土地出让金收益中仅有2.95%用于廉租房,远低于4年前10%的承诺

       最近几年,中国政府以“抑制房价”、“打击投机”等多个冠冕堂皇的理由提出要开征房产税。但是中国为何要开征房产税,其实许多人早就心知肚明――为了给地方政府开辟稳定庞大的税收来源。据21世纪经济报道,2015年1-4月,中国地方政府国有土地使用权出让收入9016亿元,同比减少5572亿元,下降38.2%。土地是有限的,地方政府在即将坐吃山空之时,拿“房产税”这种可以无限期征收的税种替代也不足为奇。

  但对于监管方面来说,聂日明曾指出,在2011年3月财政部提交至全国人大的报告中,2010年国有土地使用权出让金为2.9万亿,征地拆迁补偿为1.3万亿元,廉租房保障支出463.62亿元,即土地出让收益中仅有2.95%用于廉租房的支出,也远未到达其2007年做出的10%的规定。在可预见的将来,中国开征房产税,也很难保证房产税能流向公共服务。
  
作者:黄童超
来源:网易
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easonluo 发表于 2015-7-27 14:45:57 ( 加好友 |打招呼 |发消息 )
好,说出了本质上的区别。
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